La ilusión del “flipping” inmobiliario: reformar un piso no siempre significa crear valor

El flipping inmobiliario tiene una lógica aparentemente irresistible: comprar un piso antiguo, reformarlo, venderlo a un precio superior y capturar la diferencia. Sobre una hoja de cálculo parece sencillo. En la práctica, especialmente en mercados residenciales maduros como Barcelona y su área de influencia, la realidad suele ser bastante menos atractiva.

El primer problema está en el precio de compra.

El propietario de un piso a reformar conoce, generalmente, cuánto valen las viviendas reformadas de su zona. Su razonamiento es bastante lógico: toma ese precio potencial, descuenta aproximadamente el coste de la reforma y pone el inmueble en venta dejando un margen reducido para quien esté dispuesto a asumir las obras.

Pero ese comprador no tiene necesariamente que ser un inversor.

Puede ser una familia que busca su futura vivienda y está dispuesta a realizar la reforma porque el beneficio que obtiene no es exclusivamente económico: consigue una casa adaptada a sus gustos y necesidades. Y, precisamente por eso, puede pagar un precio que para un inversor profesional deja de tener sentido.

Ahí aparece una de las grandes confusiones del flipping: el precio al que puede comprar un usuario final no tiene por qué ser un precio de inversión.

La reforma no es el único coste

Supongamos que existe una diferencia aparentemente atractiva entre el precio de adquisición y el valor esperado una vez reformado.

De esa diferencia todavía debemos descontar impuestos de adquisición, costes notariales y registrales, financiación, arquitectura, licencias, contingencias de obra, costes de comercialización, tiempo de inmovilización del capital y, finalmente, la tributación del beneficio.

En Cataluña, además, la adquisición de vivienda usada está sometida con carácter general a ITP: actualmente el tipo comienza en el 10% hasta determinados importes y pasa a una escala progresiva en operaciones superiores. Es un coste de entrada extraordinariamente relevante cuando el objetivo consiste precisamente en comprar y volver a vender en un período corto.

Una desviación relativamente pequeña en el precio de venta o en el coste de obra puede consumir rápidamente el margen previsto.

Por eso, en Sentinel consideramos que en una operación de flipping la rentabilidad se genera fundamentalmente en la compra, no durante la reforma.

Una excelente reforma difícilmente rescata una adquisición realizada demasiado cara.

¿Por qué un edificio puede ser diferente?

La ecuación cambia cuando dejamos de hablar de un piso individual y analizamos un edificio completo sin terminar, una promoción paralizada o un inmueble que necesita una rehabilitación integral.

Estos activos normalmente han dejado de competir en el mercado residencial minorista.

El ticket de inversión es mayor. La financiación es más compleja. Hay que entender urbanismo, estructura, instalaciones, licencias, costes de terminación y comercialización de múltiples unidades. El comprador natural ya no es una familia buscando vivienda, sino un operador con capacidad técnica y financiera.

Y esa complejidad puede generar descuento. No porque exista una rentabilidad extraordinaria escondida, sino porque disminuye drásticamente el número de compradores capaces de ejecutar la operación.

Pero un edificio abandonado nunca debe comprarse sólo porque parece barato

Cuando una obra quedó paralizada existe una pregunta que debe responderse antes que cualquier otra:

¿Por qué se detuvo?

Puede haber sido simplemente un problema financiero del anterior promotor. Pero también puede esconder problemas urbanísticos, técnicos o jurídicos.

Hay que comprobar, entre otros aspectos, la vigencia de licencias, posibles cambios del planeamiento, modificaciones posteriores del Código Técnico, exigencias de accesibilidad o protección contra incendios, estado de la estructura, deterioro por exposición, cargas registrales, deudas, contratos anteriores y coste real de completar aquello que quedó construido.

El descuento sólo representa una oportunidad cuando el problema que lo provoca puede ser identificado, cuantificado y resuelto.

En caso contrario, no estamos comprando barato. Estamos comprando incertidumbre.

La verdadera oportunidad

El flipping inmobiliario continúa pudiendo ser un negocio interesante. Pero difícilmente consiste simplemente en comprar pisos antiguos, reformarlos y venderlos.

En mercados eficientes, esa oportunidad evidente suele haber sido incorporada previamente al precio.

Las mejores operaciones aparecen allí donde existe alguna barrera que el inversor profesional pueda resolver: tamaño, complejidad, financiación, urbanismo, rehabilitación o ejecución.

Por eso, más que buscar inmuebles que necesiten una reforma, probablemente debamos buscar problemas inmobiliarios que sepamos resolver mejor que los demás.

Ahí es donde comienza verdaderamente la creación de valor.